Mietverträge des Franchisegebers zu Corona-Zeiten

Veröffentlicht von angelegt unter Franchising, Unternehmen.

Gerade der Franchisegeber befindet sich hinsichtlich seiner Mietverträge häufig in einer besonders verzwickten Lage, da er im Falle entsprechender Unternehmenspolitik zum einen sämtliche Standorte von den entsprechenden Immobilieneigentümern anmietet, und diese dann zum anderen an seine jeweiligen Franchisenehmer untervermietet. Ist dieses Modell zu normalen Zeiten mit großen Vorteilen behaftet hinsichtlich der dauerhaften Standortsicherung, ergeben sich hieraus gerade jetzt zu Zeiten der Pandemie besondere Schwierigkeiten. Betroffen sind dabei in erster Linie diejenigen Franchisesysteme, die unter den öffentlich-rechtlich angeordneten Schließungen zu leiden haben, also vor allem Einzelhandel und Gastronomie.

Die im Folgenden näher zu betrachtenden Fragen zur Mietzahlungspflicht ergeben sich dabei für den Franchisegeber sowohl aus der Mieterperspektive, als auch aus der Vermieterperspektive.

Mietzahlungspflichten während des Lockdowns

Im Rahmen des Mietrechts umstritten war zunächst die Frage, in wieweit die aufgrund der Corona-Pandemie staatlich angeordnete Schließung eines Ladenlokals bzw. eines Restaurants einen Mietmangel darstellen und damit möglicherweise zur Mietminderung berechtigen kann. Eine Mietminderung ist grundsätzlich dann möglich, wenn die Mietsache hinsichtlich der vertragsgemäßen Nutzung einen ausschließenden oder zumindest einschränkenden Mangel aufweist. Dabei geht es in der Regel um Mängel, die die Mietsache selbst betreffen, und die letztlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Besonders betrachtet werden müssen jedoch staatliche Zwangsschließungen. Hier ist zu differenzieren zwischen solchen staatlichen Anordnungen, die aufgrund der konkreten Beschaffenheit der Mietsache ergehen, und solchen, die mit der konkreten Beschaffenheit der Mietsache nichts zu tun haben, sondern die gesamte Branche oder den Einzelhandel insgesamt betreffen. Erstere können ebenfalls einen Mietmangel darstellen, der zur Minderung berechtigt. Letztere in der Regel nicht. So verhält es sich auch mit den Zwangsschließungen während der Corona-Pandemie. Diese Rechtsansicht der meisten Mietrechtler wurde daher auch von fast allen landgerichtlichen Urteilen bestätigt, die mittlerweile bereits zu solchen Corona-Fällen ergangen sind. Das allgemeine Risiko öffentlich-rechtlicher Nutzungsuntersagungen, die ihre Ursache nicht in der konkreten Mietsache haben, fallen ausschließlich in den Risikobereich des Mieters, sodass die Miete in vollem Umfang fort zu entrichten ist.

Ebenfalls wurde dem Rechtsinstitut der „Unmöglichkeit“ eine Absage erteilt, da es dem Vermieter keinesfalls unmöglich geworden ist, die Mietsache zum vereinbarten Zweck zur Verfügung zu stellen, und da umgekehrt auch nicht von einer Unmöglichkeit der Mietzahlung auf Seiten des Mieters auszugehen ist („Geld hat man zu haben”).

Schließlich bietet sich noch das Rechtsinstitut von der „Störung der Geschäftsgrundlage“ an, um möglicherweise zu einer differenzierteren Risikozuweisung in Mietverhältnissen zu gelangen.
Grundsätzlich setzt ein Anspruch auf Anpassung eines Mietvertrages nach § 313 BGB voraus, dass nach Abschluss des Mietvertrages erhebliche Umstände eingetreten sind, die bei Vertragsunterzeichnung so niemals vorhersehbar waren, so dass man davon ausgehen muss, dass die Parteien bei Kenntnis dieser Umstände einen modifizierten Mietvertrag abgeschlossen hätten. Außerdem muss es sich für den Mieter als unzumutbar darstellen, an dem Mietvertrag in seiner bisherigen Gestalt unverändert festzuhalten.
In fast allen bisher zu Corona-Fällen ergangenen Urteilen sind die Gerichte im Falle der Corona-Pandemie von einer solchen Störung der Geschäftsgrundlage ausgegangen. Allerdings haben sie eine Anpassung des Mietvertrages mit der Argumentation verweigert, dass die jeweiligen Mieter in den konkreten Prozessen nicht ausreichend die Unzumutbarkeit der Mietzahlung in vollem Umfange dargelegt oder gar bewiesen hätten. Der Gesetzgeber hat nun im Zuge des zweiten Lockdowns eine Ergänzung zu § 313 BGB vorgenommen und klargestellt, dass in der Regel tatsächlich im Falle der Corona-Pandemie von einer Störung der Geschäftsgrundlage bei Mietverhältnissen auszugehen ist. Diese Gesetzgebung hilft Mietern jedoch nicht wirklich weiter, weil die grundsätzliche Anwendung der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage bereits vorher von fast allen Gerichten bestätigt wurde, und weil die Hürde des Kriteriums der Unzumutbarkeit weiterhin überwunden werden muss.

Das C&A-Urteil des Landgerichts München I

Eine Bestätigung der bisher zu Corona-Fällen ergangenen Rechtsprechung findet sich auch in dem jüngst ergangenen Urteil des Landgerichts München I, wo ein Immobilieneigentümer eine rückständige Miete des Monats April 2020 gegenüber der Firma C&A im Hinblick auf eine Münchner Filiale des Unternehmens einklagte. Auch hier wurde ein Anspruch auf Mietminderung abgelehnt, auch hier sah das Gericht grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage, auch hier wurde aber im Ergebnis ein Anpassungsanspruch des Mieters abgelehnt, weil das Gericht der Ansicht war, dass es für C&A nicht unzumutbar war, auch diese April-Miete trotz des Lockdowns noch zu zahlen.

Das Gericht hat in sehr ausführlicher Art und Weise trotz der abschließenden Verneinung eines Mietanpassungsanspruchs eine Kalkulation dahingehend durchgeführt, wie sich die Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter in einer derartigen Konstellation darstellen könnte. Grundsätzlich war das Gericht der Ansicht, dass das Corona-Risiko jeweils hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen ist. Zuvor jedoch hat das Gericht Abschläge von der insoweit in die Risikoabwägung einzustellenden Gesamtmiete vorgenommen. Zum einen deshalb, weil trotz des völligen Ausfalls der Umsätze wegen Geschäftsschließung stattdessen hypothetisch ein Teil der betreffenden Kunden, die in dem betreffenden Monat das Geschäft aufgesucht hätten, entsprechende Ware über den Onlineshop gekauft haben werden. Somit kann nach Ansicht des Gerichts zumindest ein voller Umsatzausfall von 100 % nicht angenommen werden. Weitere Abschläge hat das Gericht vorgenommen angesichts der Tatsache, dass die Räumlichkeiten auch während des Lockdowns weiterhin als Lager für die gesamte Ware benutzt werden konnten, und dass während der Schließungszeit auch Umbaumaßnahmen oder Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden konnten, die typischerweise während der Öffnungszeiten nicht durchgeführt werden. Auch hat das Gericht staatliche Zuschüsse in Form des Kurzarbeitergeldes anteilig in die fiktive Kalkulation mit einbezogen. Schließlich kam das Gericht jedoch zu dem Ergebnis, dass es für C&A nicht unzumutbar war, diese volle April-Miete zu zahlen, denn ein seriöses Unternehmen hätte für Krisenfälle angemessene Rücklagen bilden können. Zwar verlangt das Gericht nicht, dass ein Unternehmen wie C&A etwas wie die Corona-Krise hätte vorhersehen müssen, aber es hätten nach Ansicht des Gerichts zumindest in geringfügigem Umfang Rücklagen gebildet werden müssen, die jedenfalls für eine Monatsmiete ausgereicht hätten. Das Gericht lässt dabei ausdrücklich offen, wie die Entscheidung ausgefallen wäre, wenn der Vermieter für mehrere Monate des Lockdowns Mieten eingeklagt hätte. Denn dann hätte das Gericht dem Mieter C&A möglicherweise nicht mehr vorwerfen können, nicht auch in dieser Höhe Rücklagen gebildet zu haben.

Getrennte Betrachtung der konkreten Filiale

Ganz wichtig an diesem Urteil ist jedoch auch, dass das Gericht bei der Kalkulation und der Frage der sich daraus ergebenden Zumutbarkeit oder Unzumutbarkeit die konkrete C&A-Filiale isoliert für sich betrachtet hat. Das Unternehmen hatte in dem Prozess durchaus zugestanden, dass die konkrete Filiale keine Untergesellschaft, und auch keine selbstständige Betriebsstätte darstellt. Vielmehr gebe es lediglich eine Gesamtbuchhaltung für das gesamte Unternehmen. Dennoch hat das Gericht betont, dass bei der Frage, ob ein Festhalten am unveränderten Mietvertrag unzumutbar sei oder nicht, lediglich jeweils diese eine Filiale in den Blick genommen werden dürfe. Das hat zur Folge, dass der Vermieter bei diesem Abwägungsprozess nicht auf eventuell große Gewinne anderer Filialen verweisen darf, und dass aber umgekehrt der Mieter in seiner Argumentation ebenfalls nicht hohe Verluste anderer Filialen anführen kann. Somit könnte es theoretisch im Falle eines Unternehmens wie C&A durchaus zu einem Anpassungsanspruch hinsichtlich der Miete kommen, auch wenn von den wirtschaftlichen Problemen nur ein konkreter einzelner Standort betroffen wäre.

Übertragung auf die Situation eines Franchisegebers

Das Urteil gibt einen Fingerzeig für Franchisegeber dahingehend, dass auch sie möglicherweise gegenüber ihren Vermietern, wenn sie eine Anpassung des Mietvertrages für die Dauer des Lockdowns verlangen, auf nicht gezahlte Mieten des jeweils einzelnen Franchisenehmers verweisen können. Legt man die Wertung des Landgerichts München I in dem C&A-Urteil zugrunde, so kommt es also nicht auf die gesamte wirtschaftliche Situation des Franchisegebers an, sondern vielmehr auf die Einzelbetrachtung des jeweils einzelnen Standortes, und darauf, ob bei diesem einzelnen Standort der jeweilige Franchisenehmer die Miete nicht zahlt bzw. nicht zahlen kann.

Fazit

Da es sich allenfalls um Einzelfallentscheidungen handelt, sind Folgerungen für die Praxis mit äußerster Vorsicht zu genießen. Argumentationshilfen jedoch liegen mittlerweile allemal vor, die sich aus den im Hinblick auf die Störung der Geschäftsgrundlage recht einheitlich argumentierenden Entscheidungen der unterschiedlichsten Landgerichte ergeben. Nachdem allerdings vor wenigen Tagen die ersten beiden konträren Entscheidungen von Oberlandesgerichten veröffentlicht wurden, ist wohl in absehbarer Zeit mit einer klärenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu rechnen.

Landgericht München I, Urteil vom 12.02.2021, Az.: 31 O 11516/20

Kommentieren

  • (wird nicht veröffentlicht)

Aktuelle Nachrichten und Urteile zum Thema Franchising und Franchiserecht