Artikel der Kategorie: Unternehmen

Bundesgerichtshof entscheidet über Mietzahlungspflichten während der Corona-Krise

Nachdem an dieser Stelle vor einiger Zeit schon über verschiedene Entscheidungen deutscher Oberlandesgerichte berichtet wurde, die sich auf eine eventuell eingeschränkte Mietzahlungspflicht von Gewerberaummietern während der Corona-Krise bezog, ist nunmehr von einer klärenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu berichten.

Keine Mietminderung aber Störung der Geschäftsgrundlage

Grundsätzlich waren sich seit Auftauchen der genannten Probleme die meisten deutschen Gerichte einig, dass eine Mietminderung im rechtstechnischen Sinne nicht in Betracht kommt, weil es sich bei der staatlich angeordneten Pflicht, ein Geschäftslokal oder ein Restaurant zu schließen, nicht um einen Mangel der Mietsache handele. Allerdings waren ebenfalls die meisten Gerichte grundsätzlich davon ausgegangen, dass ein Gewerberaummieter möglicherweise eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen von der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) verlangen könne. Die Gerichte waren sich jedoch uneinig darüber, ob eine solche Anpassung der Geschäftsgrundlage automatisch erfolge, wie hoch gegebenenfalls der zu kürzende Mietanteil sei, ob ein Mieter im Falle eines Anpassungsanspruch in seiner Existenz bedroht sein müsse, und inwieweit im letzteren Falle seine gesamte Vermögenssituation eine Rolle spielen müsse.

Der BGH setzt klare Leitlinien für einen Anpassungsanspruch

Der Bundesgerichtshof hat hinsichtlich der konkreten Kriterien nunmehr eine eindeutige Entscheidung getroffen. Allerdings muss weiterhin in jedem Einzelfall geprüft werden, ob, und wenn ja, in welchem Maße eine Anpassung eines Mietvertrags in Betracht kommt.

Grundsätzlich bestätigt der BGH die Auffassung der meisten deutschen Gerichte, dass die zwangsweise Schließung von Geschäftslokalen aufgrund der Corona-Krise eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellt, die unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung des Mietvertrages notwendig macht.

Hintergrund ist die Erwägung, dass es sich bei dem Pandemierisiko, welches für keine der beiden Vertragsparteien vorhersehbar war, um ein solches Risiko handelt, welches folgerichtig in der Regel auch keine der beiden Parteien alleine tragen muss.

Ob allerdings dann im konkreten Einzelfall tatsächlich ein Anspruch auf Reduzierung der Miete bestehe, und wie hoch dieser Anspruch sei, müsse unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalles geklärt werden.

Umfassende Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter

Dabei seien zum einen die besonderen Interessen des Vermieters, die der Bundesgerichtshof jedoch nicht näher erläutert, zu berücksichtigen. Zum anderen sie auf Seiten des Mieters zunächst zu berücksichtigen, inwieweit durch die zwangsweise angeordnete Schließung ein finanzieller Schaden entstanden sei. Hier sei im Regelfall angesichts des Ausfalls von Umsätzen dem Grunde nach ein Schaden anzunehmen. Allerdings seien auch ersparte Aufwendungen, wie beispielsweise ersparte Personalkosten mit zu berücksichtigen, ebenso erhaltene Versicherungsleistungen. Staatliche Ersatzleistungen seien dann zu berücksichtigen, wenn diese nicht nur darlehensweise gewährt würden, sondern dauerhaft dem Unternehmer zugutegekommen wären. Auch müsse geprüft werden, inwieweit der Mieter in der Lage war oder zumindest in der Lage gewesen wäre, Maßnahmen zu ergreifen, die die wirtschaftlichen Verluste hätten mindern können.

Wirtschaftliche Nachteile reichen aus, eine Existenzgefährdung des Mieters ist nicht erforderlich

Einigen Gerichtsurteilen entgegentretend hat der Bundesgerichtshof allerdings auch klargestellt, dass es bei der Berücksichtigung der wirtschaftlichen Nachteile, die der Mieter hinnehmen musste, nur auf eine Einzelbetrachtung des konkreten Mietobjekts ankomme, und nicht auf das gesamte Unternehmen oder den gesamten Konzern insgesamt. Auch sei es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht erforderlich, dass der Mieter grundsätzlich in seiner wirtschaftlichen Existenz gefährdet sei.

Gerade hinsichtlich des letzten Punktes geht der Bundesgerichtshof weit über die meisten Urteile der Oberlandesgerichte hinaus und kommt den Mietern deutlich weiter entgegen. Denn bisher entsprach es bei den meisten Gerichten einer halbwegs einhelligen Meinung, dass eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nur dann in Betracht komme, wenn eine Unzumutbarkeit zu den bisherigen Vertragsbedingungen, unter anderem aufgrund der Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz, gegeben sei.

Stärkung der Rechtsposition der Gewerberaummieter

Nachdem es vorliegend also nicht auf eine Notlage und auch nicht auf die Gesamtsituation eines Unternehmens, sondern nur auf die tatsächlich gegebenen Nachteile und auf verschiedene weitere den konkreten Standort betreffende Kriterien ankommt, werden viele Mieter erneut versuchen, ihre entsprechenden Rechte gegenüber Vermietern zu erstreiten. Vermieter hingegen müssen ihrerseits die bei Ihnen entstandenen Nachteile verdeutlichen, um von einem gegebenenfalls damit befassten Gericht eine möglichst geringe Herabsetzungsquote der Mietzahlung zu erreichen.

Vielschichtige Bedeutung der Entscheidung für Franchisesysteme

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist auch für Franchisesysteme wiederum von doppelter Bedeutung, da nicht nur Franchisenehmer hinsichtlich ihrer Mietverträge betroffen sind, sondern vielfach auch die Beziehung zwischen Franchisenehmern und Franchisegebern wegen bestehender Untermietverhältnisse, und die Interessen von Franchisegebern hinsichtlich der Vertragsverhältnisse zu etwaigen Hauptvermietern.

BGH, Az. XII ZR 8/21, Urteil vom 12.01.2022

Der Schutz von Know-how in einem Franchisesystem

Zentrales Element eines Franchisesystems ist das systemspezifische Know-how, welches die Umsetzung des betreffenden Geschäftsmodells erst ermöglicht. Dieses Know-how muss allein aus unterschiedlichen rechtlichen Gründen in abrufbarer und überprüfbarer Weise dokumentiert werden, typischerweise in Form eines sogenannten Franchisehandbuchs, heutzutage aber auch immer häufiger in Form unterschiedlichster Online-Tools, Erklärvideos usw.

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Mietverträge des Franchisegebers zu Corona-Zeiten

Gerade der Franchisegeber befindet sich hinsichtlich seiner Mietverträge häufig in einer besonders verzwickten Lage, da er im Falle entsprechender Unternehmenspolitik zum einen sämtliche Standorte von den entsprechenden Immobilieneigentümern anmietet, und diese dann zum anderen an seine jeweiligen Franchisenehmer untervermietet. Ist dieses Modell zu normalen Zeiten mit großen Vorteilen behaftet hinsichtlich der dauerhaften Standortsicherung, ergeben sich hieraus gerade jetzt zu Zeiten der Pandemie besondere Schwierigkeiten. Betroffen sind dabei in erster Linie diejenigen Franchisesysteme, die unter den öffentlich-rechtlich angeordneten Schließungen zu leiden haben, also vor allem Einzelhandel und Gastronomie.

Die im Folgenden näher zu betrachtenden Fragen zur Mietzahlungspflicht ergeben sich dabei für den Franchisegeber sowohl aus der Mieterperspektive, als auch aus der Vermieterperspektive.

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Franchiseverband gibt Leitfaden”Franchiserecht in der Coronakrise” heraus

Rechtsanwalt Martin Niklas und sechs andere führende deutsche Franchiserechtler und Mitglieder des Rechtsausschusses des Deutschen Franchiseverbandes geben erste Antworten auf rechtliche Fragestellungen, die sich in der Corona-Krise stellen, sowohl für Franchisegeber als auch für Franchisenehmer.

Dabei werden sowohl franchiserechtliche Probleme im engeren Sinne, beispielsweise die Franchisegebühr betreffend, behandelt, wie auch mietrechtliche, insolvenzrechtliche, gesellschaftsrechtliche, arbeitsrechtliche und handelsrechtliche Fragestellungen.

Franchisegebühren in der Corona-Krise

Die Corona-Krise bestimmt das gesamte öffentliche und gesellschaftliche Leben in Deutschland. Zum einen stehen die Fragen der Eindämmung der Pandemie im Mittelpunkt, zum anderen aber auch die wirtschaftlichen Auswirkungen auf einen großen Teil der Unternehmen. Sie haben mehr oder weniger aufgrund ihrer konkreten Waren und Dienstleistungen unter der Corona-Krise zu leiden.

Daher stellen sich entsprechende rechtliche Fragen auch in zahlreichen Franchisesystemen. Beispielsweise im Einzelhandel oder in der Hotellerie und der Gastronomie sind deren Geschäftsmodelle derzeit nur begrenzt oder auch in vielen Fällen gar nicht umsetzbar.

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Nutzung und Schutz der Marke des Franchisegebers

Ein wesentlicher Aspekt des Franchisings besteht darin, dass ein Franchisegeber interessierten Unternehmern oder Existenzgründern ein erprobtes Geschäftskonzept zur Nutzung überlässt, damit diese sein Konzept an ihrem Standort umsetzen. Wesentliche Bestandteile des sogenannten Franchisepaketes, welches den Franchisenehmern gegen entsprechende Franchisegebühren überlassen wird, sind zum einem das spezielle systemtypische Know-how, welches die Grundlage der Umsetzung des Geschäftskonzeptes darstellt, und zum anderen die bereits mehr oder noch weniger bekannte Marke des Franchisegebers. >> weiterlesen

Übertragung eines Franchisebetriebs auf einen Nachfolger

Besondere Situationen und auch besondere rechtliche Probleme ergeben sich dann, wenn ein Franchisestandort durch einen neuen Franchisenehmer übernommen werden soll. Zum einen muss der Franchisevertrag mit dem alten Franchisenehmer auslaufen oder einvernehmlich beendet werden, zum anderen muss der Franchisegeber auch bereit sein, mit dem neuen Franchisenehmer, einen Vertrag abzuschließen. Daneben aber kommt es natürlich zu entsprechenden Kaufvertragsverhandlungen und im günstigsten Falle zu einem positiven Abschluss zwischen dem alten und dem neuen Franchisegeber bzgl. des konkreten Unternehmens. >> weiterlesen

Der E-Mail-Account des Franchisenehmers nach Vertragsbeendigung

Wegen des einheitlichen gemeinsamen Markenauftritts ist es in Franchisesystemen in der Regel üblich, dass der E-Mail-Account und E-Mail-Adressen aller Franchisenehmer und ihrer Mitarbeiter sich in jedem Falle aus dem Markennamen des Franchisesystems und häufig aus dem eigenen Namen des Franchisenehmers zusammensetzen.

E-Mail-Account im Arbeitsrecht und im Franchiserecht

Vergleichbar der Problematik im Arbeitsrecht stellt sich auch bei Franchisepartnerschaften die Frage, was mit den E-Mail-Accounts nach dem Ausscheiden des Franchisenehmers geschieht. >> weiterlesen

Datenschutz-Grundverordnung im Franchisesystem

Sie ist in aller Munde, die neue Datenschutz-Grundverordnung, kurz DSGVO, die alles, was das Thema Datenschutz betrifft, künftig viel gefährlicher machen soll. Was ist dran an dieser aufgeregten Atmosphäre? Richtig ist auf jeden Fall, dass kein Unternehmen die neuen Vorschriften auf die leichte Schulter nehmen sollte. Denn es gibt nicht nur einfach Änderungen, sondern es gibt tatsächlich auch zahlreiche Verschärfungen des Datenschutzes, und Erweiterungen der Sanktionsmöglichkeiten gegenüber Verstößen. >> weiterlesen

Steuerliche Einordnung der Werbegebühren beim Franchisenehmer

Gerade in einen Franchisevertrag, der in Deutschland gesetzlich nicht geregelt ist, stellt sich immer wieder die Frage, welche Leistungen des Franchisegebers mit welchen Leistungen des Franchisenehmers verknüpft sind. Erst wenn feststeht, welche Leistungen des Franchisegebers beispielsweise mit der Eintrittsgebühr abgegolten sind, für welche Leistung des Franchisegebers die laufende Franchisegebühr gezahlt wird, und was konkret der Franchisenehmer für die Zahlung der Marketing- oder Werbegebühren verlangen kann, kann geprüft werden, ob es rechtlich betrachtet irgendwelche Unregelmäßigkeiten im gegenseitigen Leistungsaustausch gibt, und ob beispielsweise irgendwelche Gebühren als überhöht zu betrachten sind.

Aktivierung als Vorschuss oder gewinnmindernde Betriebsausgabe?

Aber auch steuerrechtlich ergeben sich unterschiedliche Schlussfolgerungen, je nachdem >> weiterlesen

Aktuelle Nachrichten und Urteile zum Thema Franchising und Franchiserecht